Agenzia Immobiliare: Clausole Vessatorie STOP

 

clausola contrattoI contratti proposti dalle agenzie immobiliari ai loro clienti subiranno ben presto notevoli modifiche. L’Autorità Garante per la Concorrenza e il Mercato (AGCOM) ha individuato al loro interno numerose clausole giudicate vessatorie. Ad essere oggetto del provvedimento vi sono realtà di prim’ordine del Real Estate italiano quali: Gabetti, Prelios Frimm, Re/Max, Building Case.

La procedura dell’Antitrust ha preso vita a partire dalle segnalazioni ricevute da numerose associazioni di consumatori che da tempo hanno cercato di porre l’accento su alcune clausole presenti all’interno dei contratti in questione, ritenute notevolmente sbilanciate a favore delle agenzie immobiliari. Nel dettaglio l’Autorità ha individuato i seguenti punti critici:

– Diritto di esclusiva: la clausola era spesso inserita in maniera poco leggibile e soprattutto non chiara. Il contraente, senza rendersene conto, limitava la possibilità di vendere il proprio immobile in maniera indipendente dall’agenzia che di fatto diveniva l’unico soggetto attraverso il quale poteva avvenire la vendita.

– Tacito rinnovo: questa clausola è stata ritenuta vessatoria in quanto il legislatore ha predisposto che nessun incarico del genere può essere concesso a tempo illimitato. Deve necessariamente essere prevista una scadenza, al termine della quale il cliente può decidere se riconfermare il mandato all’agenzia oppure affidarsi ad un altro soggetto.

– Penale per violazione dell’esclusività: nel caso il cliente fosse riuscito a vendere il proprio immobile per conto proprio, dunque contravvenendo alla clausola di esclusività, il contratto prevedeva una penale pari o prossima all’intera provvigione.

Nel provvedimento dell’AGCOM si legge esplicitamente: ”il consumatore si trova in una situazione di inferiorità rispetto al professionista per quanto riguarda, sia il potere nelle trattative che il livello di informazione, situazione questa che lo induce ad aderire alle condizioni predisposte senza poter incidere sul contenuto delle stesse”. In termini meno burocratici, è stato accertato che questa tipologia di contratti ponevano il consumatore in una posizione nettamente sfavorevole rispetto all’agenzia che si arrogava diritti e pretese ben oltre il consentito dalla legge.

L’Antitrust ha altresì obbligato tutte le imprese coinvolte dal provvedimento, oltre a modificare la modulistica coinvolta, a pubblicare sulla homepage dei rispettivi siti web il precedente provvedimento di cui sono state oggetto. La pubblicazione dovrà avvenire per venti giorni consecutivi dalla data di emanazione del provvedimento stesso facendo attenzione a dare un’adeguata evidenza grafica all’avviso. Nel caso le agenzie si rifiutassero di eseguire tale disposizione si vedrebbero rifilare una multa del valore di 50.000 euro.

Inutile dire che l’intervento dell’Autorità Garante per la Concorrenza ed il Mercato è stato salutato dalle associazioni di categoria come un’importante conquista di civiltà e di giustizia. Dopo anni di segnalazioni e di lotte finalmente sono riuscite a vedere confermati dalla legge l’irregolarità e la vessatorietà di clausole più volte denunciate agli occhi dell’opinione pubblica e delle autorità competenti in materia.

Andrea Fantini per Immobilimpresa.  (c) copyright riproduzione riservata

Finanziare gli acquisti in asta

astaIl settore immobiliare è ancora in piena crisi come del resto molti altri segmenti dell’economia attuale; le compravendite sono estremamente sporadiche e, analizzando le statistiche gli affari conclusi, risultano essere di gran lunga inferiori rispetto a tempi definiti normali, quelli precedenti alla contemporanea crisi economica e sociale che ci attanaglia. Questa è la situazione attuale, evidenziata e testimoniata anche dalla mancata presenza di operatori del settore, o privati, alle aste giudiziarie, dove normalmente si fanno buoni, e in alcuni casi, ottimi affari considerando inoltre che un immobile cala di prezzo del 10% ad ogni asta convocata e dichiarato invenduto. Le prime aste vanno quasi sempre deserte fino ad un ribasso di circa il 50% rispetto al valore di mercato, poi si presenta qualcuno più che altro per vedere cosa succede e non con la ferma intenzione di acquistare davvero l’immobile.

I numeri sono allarmanti: l’ottanta per cento delle aste oggigiorno risultano andare deserte, i pochi affari che si concludono sono molto penalizzanti sia per il proprietario dell’immobile sia per il creditore che vedono ridursi le cifre potenzialmente esigibili. A complicare le cose ci si mette anche l’iter da seguire per la partecipazione alle aste: cauzioni, calendari rigidi delle udienze, rilanci, ecc. Nonostante sia stato semplificato dalle recenti decisioni dei tribunali fallimentari, l’accesso alle aste risulta essere ancora complesso e molti possibili partecipanti rinunciano in partenza.

In più c’è da considerare la chiusura quasi totale delle banche in fatto di erogazione di mutui per l’acquisto degli immobili, anche i residenziali, sia all’asta sia attraverso una normale e tradizionale trattativa d’affari.

Posto questo scenario piuttosto grigio alla base, si apre uno spiraglio in favore dei cittadini interessati alla partecipazione alle aste per l’acquisto di immobili, si chiama Mutuo in Asta ed è un’iniziativa proposta dal gruppo Unicredit banca. Si tratta del primo prodotto finanziario dedicato a coloro che, recandosi all’asta, si aggiudicano l’immobile. Con questo prodotto si pensa che le presenze e la partecipazione alle aste immobiliari cresca pian piano e la vendita avvenga prima, a prezzi ancora accettabili rispetto al valore di mercato dell’immobile oggetto dell’incanto.

Il prodotto è dedicato agli immobili residenziali, settore ricco di opportunità e capace di produrre e creare buoni affari con tempi di approvazione ridotti al minimo. Tra i vantaggi anche quello di avere presso le filiali della banca consulenti preparati che aiutino i partecipanti a superare la diffidenza nei confronti dell’opportunità di partecipare alle aste e una certa sensazione di impenetrabilità di partecipazione, come se ci fosse una sorta di cartello che domina, che controlli in qualche modo le operazioni, idea che hanno molti cittadini italiani nei confronti delle aste giudiziarie.

Mutuo in Asta sarà disponibile presso quei tribunali che decideranno di attivarsi in collaborazione con l’ABI, l’associazione delle banche italiane.

Un primo tentativo in questa direzione l’aveva già a suo tempo messo in atto l’ABI stessa ma con scarsissimi se non nulli risultati, adesso ci riprova l’Unicredit, grande e primario gruppo bancario che insieme al prodotto finanziario offrirà anche altri servizi correlati come “”vivacizziamo le aste”” e “”ti accompagno all’asta””; costante informativa dedicata a coloro che, interessati, vogliono partecipare agli incanti. Inoltre la banca seguirà il cliente sia prima dell’incanto sia dopo, per tutte le procedure da seguire per il rispetto delle regole attualmente in vigore.

Effettivamente controllando i siti dei tribunali possiamo renderci conto dei buoni affari che periodicamente si presentano e le molte occasioni di partecipazione ad un’asta per comprare un immobile che magari sul mercato vale prudentemente 200.000 euro e pagarlo 80-90 mila aggiudicandoselo è un indiscusso affare, da concludere a nostro favore, crisi o non crisi.”

Andrea Fantini per Immobilimpresa   (c)   Riproduzione Riservata

la nostra Mission: mettere in contatto velocemente acquirente e venditore

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Cosa facciamo

La nostra MISSION è mettere in contatto acquirente e venditore;   per soddisfare le esigenze dei nostri clienti utilizziamo  i nostri motori di ricerca immobiliari e la nostra esperienza, per trovare acquirenti selezionati e in tempi brevi forniamo servizi su misura.

Troviamo acquirenti di immobili per diversi clienti,  che sostanzialmente si dividono in 2 tipologie di gruppo:

Offerte dirette

Agenzie immobiliari

Nel gruppo delle “offerte dirette” annoveriamo i proprietari e i costruttori perchè entrambi offrono senza intermediazione, l’acquirente tratta direttamente con l’offerente; nel secondo gruppo abbiamo gli “agenti immobiliari” , professionisti dell’intermediazione  che mettono in opera la loro conoscenza a servizio dell’ acquirente e del venditore e come remunerazione chiedono il pagamento di una provvigione.

Per soddisfare i clienti contiamo sulla nostra banca dati, formato da oltre 65mila richieste immobiliari in continuo aggiornamento, non intermediate, provenienti da utenti finali, che puoi vedere qui immobilimpresa.net/cercasi

 

 

Considerazioni da valutare prima di vendere un immobile commerciale o industriale

Suggerimenti utili per vendere un immobile non abitativo

Suggerimenti utili per vendere un immobile non abitativo

Una fondamentale considerazione da fare sarà: quale sia la reale necessità  di vendita;  in molti casi, pur di vendere quanto prima, si è disposti ad abbassare di molto il prezzo dell’immobile, queste situazioni si verificano spesso, e, se da un lato aiutano a vendere prima, dall’altro potrebbe costringere il venditore a realizzare un valore in totale perdita, perciò è consigliato, se possibile di valutare anche la possibilità di un affitto.

Imu sostituisce Irpef per la tassazione dei terreni agricoli

Agenzia Entrate logo

l’Agenzia delle entrate con la Risoluzione numero 41/E chiarisce che il principio di sostituzione Imu-Irpef, per i redditi derivanti dai terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali, per i quali è dovuta la cosiddetta mini Imu per l’anno 2013; per i redditi 2014 sempre nella stessa linea, ovvero Imu sostituisce Irpef sul reddito dominicale del terreno anche se per il 2013 è dovuta esclusivamente la cosiddetta mini-Imu.

CGIA Associazione Artigiani Piccole Imprese di Mestre: Immobili produttivi strangolati dal fisco

Immobili non residenziali “strangolati dal fisco” e i proprietari di immobili, “rispetto all’anno scorso, nel 2014 dovrebbero pagare 4,6 miliardi di euro in piu'”. Questo è ciò che la Cgia di Mestre dichiara, secondo cui “tra Imu, Tasi al 2 per mille e Tari, nel 2014 gli italiani pagheranno 32,5 miliardi”. “Su case, negozi e capannoni il carico fiscale ha ormai raggiunto un livello record”, e, nel caso in cui l’aliquota media della Tasi applicata sulle prime abitazioni si attesti quest’anno al 2 per mille “Il peso complessivo delle tasse, delle imposte e dei tributi rischia di superare i 53,7 miliardi di euro –”.
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Suggerimenti per vendere un capannone

La vendita di un immobile non è semplice, per un immobile industriale/comemciale ancor meno. I motivi per cui si può trovare difficoltà  nella vendita sono vari e dipendono da diversi fattori, tra cui, soprattutto le caratteristiche dell’immobile stesso, le sue condizioni, la presa in considerazione di ripiegare in una buona locazione, la possibilità di sfruttamento e, non ultimo, l’andamento del mercato immobiliare.

Vediamo quali possono essere le mosse migliori per vendere un capannone industriale o commerciale.

Per prima cosa, è importante che realizzare che difficilmente si potrà vendere un capannone senza una stima effettuata da un professionista che ne definisca al meglio le reali condizioni e stabilisca un range di prezzo onesto al quale poter mettere in vendita l’immobile. Quando si parla di prezzo ‘onesto’ si deve intendere non solo il valore assoluto, ma anche quello relativo all’andamento del mercato nel periodo in cui decide di effettuare la vendita.

Le condizioni in cui si trova l’immobile sono fondamentali, ma ancora di più, a determinare un buon prezzo per il venditore, sarà la posizione. Un capannone commerciale o industriale in ottime condizioni che non sia ben collegato può essere valutato ad un prezzo inferiore rispetto ad uno in condizioni non ottime, ma che sia posizionato in una zona strategica, collegata bene e vicina a strutture quali tavole calde, ristoranti, bar o negozi che possano migliorare le condizioni di chi lavora all’interno dell’immobile. Nel caso non sia in perfetto stato, potrà essere utile fare un piccolo investimento per effettuare delle migliorie che permettano di presentarlo al meglio agli eventuali acquirenti. Perchè, si sa, la prima impressione è sempre la più importantevendesi!

 

 

Immobili industriali

in questi giorni ricevo molte richieste di assistenza da parte di imprenditori che vogliono vendere il proprio capannone, nel quale per altro a tuttoggi esercitano la propria attività, sempre più spesso vendere vuol dire cedere unicamente l’immobile, perchè l’attività imprenditoriale vera e propria (intendo i macchinari, l’avviamento, etc) non otterrebbe richieste da parte di potenziali acquirenti, in risposta dico loro che oggi si può puntare “anche” ad un contratto di affitto: vi sono aziende che puntano al downsizing e imprenditori che, per rischiare meno nello start up, sarebbero interessati ad affittare anche i macchinari,  e soprattutto assumere i dipendenti!capannone nov 13